泸州市自然资源和规划局党委委员、副局长古涛做客“新闻会客厅”接受在线访谈

　　8月20日，泸州市自然资源和规划局党委委员、副局长古涛做客泸州新闻网“泸州市网络问政平台—新闻会客厅”，就工程建设项目审批、耕地保护、土地要素保障、国土空间规划、城市风貌管控、不动产登记等广大网友关心的话题作在线交流。

　　网友：不少办事人员跑项目的时候，经常听到工作人员讲 “一书三证”，听得多但是搞不懂具体是什么，想请古局长帮忙解释一下。

　　古涛：“一书三证”是自然资源和规划部门在规划许可管理中的核心审批事项，构成了从项目选址到建设实施全过程的规划许可链条，是保障城乡建设合法合规、有序推进的重要基础。其中，“一书”指的是《建设项目用地预审与选址意见书》，是将原来独立的用地预审意见和选址意见书合并办理后的审批文件，主要在前端解决项目选址问题。“三证”则包括《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《乡村建设规划许可证》。 目前，推行“多审合一”“多证合一”改革，多个审批事项可以并联办理、同步核发，进一步提高审批效率，避免企业多头跑、多次跑。

　　网友：我是做工程建设项目的经办人，想知道工程建设项目审批制度改革，实际办事当中最大的改变是什么，整体办理时间能够压缩多少？

　　古涛：最大的变化是将原先的“串联”逐个审批模式转变为“并联同步办”。过去，各项审批事项需依次进行，一个环节办完才能进入下一环节，按法定时限累计需要92个工作日。改革后，推行“三段式”并联审批机制，企业从项目立项到取得施工许可的开工前审批阶段，整体办理时间压缩至24个工作日以内。同时，通过精简材料、减少环节、全程网办，部分项目已实现最快7个工作日“八证齐发”，有效降低了企业的时间成本，助力项目早落地、早开工。

　　网友：有些企业办事的时候材料没法一次性备齐，想问一下能不能“先上车后补票”？容缺受理靠谱吗？

　　古涛：我市在工程建设项目审批中推行容缺受理和告知承诺制，但不是无底线放宽。具体来讲，只要法定要件齐全，部分非法定材料可以后补，先受理、先审查，不耽误审批进度。企业需签订承诺书，约定补件时限和合规建设。若企业违约或存在违规建设行为，将被记入信用档案，并依法依规予以处理。总体而言，这一机制在守住安全、规划等刚性底线的前提下，切实提升了审批效率，是优化营商环境的务实举措。

　　网友：普通群众如果发现违法占用或破坏耕地的行为，可以通过哪些渠道反映？

　　古涛：耕地是粮食生产的命根子，需要全社会共同参与。随着“田长制”的全面推行，当前我们已经构建起“横向到边、纵向到底”的耕地保护责任体系。其中，畅通群众监督举报渠道是落实最严格耕地保护制度的重要环节。群众如发现违法占地或“破坏耕地”等行为，可根据属地管理原则，向所在村的村级田长（村支书或村主任）直接反映，也可向属地乡镇自然资源所或乡镇级田长制办公室进行举报。在此，我们欢迎并感谢广大群众发挥监督作用，共同守住耕地保护红线。

　　网友：集体土地征收补偿的具体标准是如何确定的，是按土地面积还是按人口计算？对于因上学将户口迁出的在校大学生，是否能纳入安置人口范围？

　　古涛：征地补偿事关被征地群众的切身利益，也是社会关注的热点。我市集体土地征收补偿主要包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。土地补偿费和安置补助费依据区片综合地价标准，按照被征收土地的面积计算，而非按人头计算。不同乡镇、不同区片因区位条件和经济发展水平不同，价格存在差异。关于安置人口的认定范围，根据《泸州市征收农村集体土地补偿安置办法》规定，因录取为大中专院校全日制学生而将户口从被征地村民小组迁出的在读人员，属于可享受人员安置的情形之一，视为“原集体经济组织成员”。征地补偿工作实行公开透明的原则，相关补偿标准和安置方案均会在征地现场和村务公开栏进行公示，接受群众监督。如对补偿标准或安置人口认定有疑问的，可向属地自然资源和规划部门咨询和核实。

　　网友：集体土地征收拆迁过程中，部分农村房屋因历史原因未能办理审批手续或手续不完整。对于这类房屋，在征地补偿中是否一概不予补偿呢？

　　古涛：这个问题也是群众反映较多的一类情况，对于因历史原因形成的“手续不全”或“手续遗失”的房屋，执行的政策原则是“尊重历史，实事求是”，不会简单地“一刀切”认定为违法建筑而不予补偿。根据泸州市征地地上附着物和青苗补偿标准的相关规定，符合建房条件但因特殊原因至今未取得批准手续的房屋，结合农村户籍建房人口认定，给予房屋和装饰装修补偿；另外一次性建成的合法（含认定合法）房屋，但超过合法面积的原始超建房屋经认定后进行房屋补偿。需要强调的是，如果是征地预公告发布之后，突击修建的房屋，一律不予补偿。对于违法违规修建、抢修抢建的房屋，按期拆迁的给予80元/平方米的拆除补助。 在具体执行中，将组织乡镇政府、村委会等进行联合调查认定，结合房屋建造时间、权属来源、居住使用情况等进行综合判断，确保认定结果公开、公平、公正。

　　网友：当前乡村旅游发展势头良好，不少社会资本有意投资相关项目。请问设施农业用地是否允许用于餐饮、住宿等经营性用途？

　　古涛：这个问题涉及设施农业用地的规范管理，也是投资企业和社会资本关注的重点。根据现行政策，设施农业用地与经营性非农建设用地有严格的界限区分。设施农业用地是直接服务于农业生产的，比如蔬菜大棚、养殖场、水产养殖、存放农机的仓库等。这一类用地，不需要办理农用地转用审批，按规定履行备案手续即可，但绝不能搞非农经营。如果在农用地上建餐厅，经营农家乐，属于“非农建设”，也就是我们常说的“非农化”问题，必须依法办理农用地转用审批手续，将农用地转为建设用地。如果未经有权机关批准，擅自进行非农建设，改变土地性质和用途的，属于“大棚房”问题，将依法依规予以查处。2026年中央一号文件强调，要严防“大棚房”问题反弹回潮，坚决守住18亿亩耕地红线，这是当前耕地保护监管执法的重点，不容触碰。 在此也提醒广大投资者，在谋划投资之前，务必要先了解用地政策，依法依规办理相应手续，避免因违规用地造成投资损失和法律风险。

　　网友：高速公路等重大基础设施建设过程中，施工单位往往需要临时建设搅拌站、项目部板房等配套设施。此类临时用地怎么办理审批手续？用地期满后的土地复垦有哪些具体要求，预存的土地复垦费用能否退还？

　　古涛：规范临时用地管理，一头连着重大项目建设，一头关乎耕地保护红线。根据《中华人民共和国土地管理法》《土地复垦条例》及《自然资源部关于规范临时用地管理的通知》等规定，办理临时用地审批手续。用地单位需先会同县级自然资源和规划部门开展拟用地范围选址，并做好与拟占地农户的土地和地上青苗建构筑物补偿工作。其次需编制土地复垦方案并预存复垦费用，到项目所在地的县级自然资源和规划部门申请办理临时用地手续。经批准后，方可按批准的用途、面积、时间使用。临时用地到期后，须在规定的时间内恢复土地原状，涉及耕地的，恢复的面积和质量不得低于原有状况。复垦结束后，及时向县级自然资源和规划部门申请验收，经验收合格并移交原土地使用者后，足额退还预存复垦费。 在此也提醒广大施工单位，临时用地逾期不复垦或复垦质量经整改不达标的，原预存复垦费将直接用于土地复垦，对逾期不复垦的，还将追究法律责任。

　　网友：当前，部分重大基础设施项目，也就是通常说的单独选址项目，面临较大工期压力，现在用地审批流程是否有提速？是否允许项目先行建设、后续补办手续？

　　古涛：关于用地审批提速问题，今年3月，自然资源部、国家林业和草原局联合印发《关于进一步做好用地用林用草用海要素保障的通知》，在审批流程优化方面推出了一系列务实举措。一是允许分段报批，针对铁路、公路等线性工程，明确可以县为单位，分段办理用地手续。凡符合条件、材料齐备的线性工程，可先行申报审批，无需等待全线所有前置条件全部完成，有效回应了线性工程工期紧迫的现实需求。二是简化部分材料要求，对于涉及使用林地且林地许可批文在用地报批期间即将届满的，明确可不再重新办理林地审批手续，避免因材料过期而重复耗时。 关于“先建设、后补办”的问题，必须明确，任何未依法取得建设用地审批手续就建设的行为，均属于违法用地，风险极高。一旦发现，项目将面临责令停工、行政处罚，甚至拆除违法建筑物等法律后果，不仅无法节省工期，反而会严重影响项目整体推进。因此，我们郑重提醒各项目建设单位，务必依法依规办理用地手续，杜绝侥幸心理。

　　网友：近期有新闻报道，国家正在推进耕地保护专项规划，并提出要解决“耕地下山、林果上山”问题，具体是什么意思，对普通老百姓的生活有什么影响？

　　古涛：这确实是今年耕地保护的一个新动向。过去一些土地利用不合理：一是25度以上陡坡开荒种粮，产量低还容易水土流失；二是平坦肥沃的好地拿来种树，良田没能用来种粮，耕地资源错配。现在按政策分类调整：坡度25度以上易水土流失的坡耕地，通过国家政策有序退耕还林还草；同时引导农户，把原先种在山下好地里的林果逐步转移上山。调整的根本目的，是让耕地更集中、更连片、更适合机械化耕作。对老百姓来说，未来的高标准农田会更多，种地的成本会降低，而且极端天气下的抗风险能力会更强，粮食安全更有保障。 需要强调的是，这一调整并非“一刀切”强制退耕或强制搬迁，而是尊重农民意愿、依法依规、循序渐进的过程。各地将结合实际情况制定具体实施方案，并落实相应的激励政策，确保农民合法权益不受损害。

　　网友：随着泸州加快建设川南省域经济副中心，在建筑设计、城市风貌提升上有哪些具体举措，更好擦亮咱们酒城的城市封面？

　　古涛：我市将从规划布局、风貌管控、制度保障三方面发力，通过全方位、精细化管控提升，持续优化城市建筑风貌与整体品质，塑造适配省域副中心能级的城市形象，打造宜居宜业的高品质山水酒城。一是抓实顶层规划，优化城市空间格局。严格落地国土空间总体规划，依托组团式空间结构，结合城市体检、产业及人口发展实际，划分17个详细规划单元，均衡配套公共服务，构建15分钟高品质生活圈。同步依托城市品质提升专项规划，围绕城市文化研究、生态营造体系、城市绿道体系、城市廊道指引、消费业态策划、街区环境品质、重点片区策划、城市更新路径等8个方面专题攻坚，系统性夯实城市风貌基底。二是细化风貌管控，提升建筑设计品质。编制中心城区建筑风貌管控导则，规范建筑色彩、体量、立面设计，传承城市文脉、凸显山水酒城特质。依托2025版泸州市城乡规划管理技术规定，细化建筑高度、空间形态、山体保护等刚性管控细则。针对白酒博物馆、酒博会配套等重点地标项目，面向全国、全球征集优质设计方案，打造城市特色新地标。三是健全长效机制，保障建设落地提质。建立土地出让、合同管理、施工监管、竣工验收、不动产登记全链条工作机制，实行分级分层审查。引入第三方技术机构、行业专家参与项目技术和风貌审核，强化专业支撑。严格落实项目批前批后公示，广泛吸纳公众意见，确保建设项目贴合城市定位、契合民生需求。

　　网友：当前，“好房子”建设成为社会各界关注的热点，我市有哪些具体举措来保障“好房子”建设落地实施？

　　古涛：我市聚焦提升城市宜居品质、回应群众居住期盼，从规划布局、质量管控两方面精准发力，扎实推进“好房子”建设落地落实。一是锚定“好房子”建设的空间基底。我市已完善市、区县、乡镇三级总体规划及乡村建设管理规则，明确“好房子”建设布局。同步推进城市品质提升和酒城绿道专项规划，依托“两江四岸”优化生态居住环境。同时更新城乡建设技术标准，明确海绵城市、适老适幼、充电桩等配套要求，对无障碍设施、充电桩等便民项目简化审批、降低落地门槛。二是守牢“好房子”落地的管控标准。我们将“好房子”理念贯穿土地出让、项目审批、规划核实全过程，严格审核项目公服配套、车位配比等关键指标，鼓励推广节能环保建材，严格对标审批方案验收，杜绝降标减配。依托白酒博物馆、酒博会等重点项目，完善区域配套，带动住宅品质提升，并协同住建部门、属地政府，审查把关适老适幼等民生关切细节，凝聚高品质建设共识。

　　网友：泸州低效用地的认定标准是什么？

　　古涛：低效用地是指存在布局散乱、利用粗放、用途不合理的存量建设用地。泸州在低效用地再开发试点过程中，结合国家试点要求和泸州实际，探索形成了“四低四不四情形”的低效用地认定标准，“四低”是指设施配套水平低、人居环境品质低、开发利用强度低、生产综合效益低；“四不”是指不符合规划布局、不满足产业发展、不适应安全管理、不利于环境保护；“四情形”是指已纳入更新改造计划、存在历史遗留问题、边角地夹心地插花地和其他情形。只要符合以上任意一条，均可能被认定为低效用地，就可以依法依规推进再开发，腾出空间给好项目、好环境。

　　网友：在老旧小区改造、历史文化街区修复等城市更新过程中，原有的建筑退距、建筑间距等不符合现有技术要求的，能否进行改造？

　　古涛：在老旧小区改造、危旧住房改造、历史文化街区修复等过程中，建筑间距、建筑退距、绿地率、建筑密度等指标无法满足现行标准和规范的，在满足安全、消防、环保等刚性规范要求的基础上，可通过技术措施实施管控，原则上改造后相关条件不得低于现状水平，支持城市更新。

　　网友：计划投资一个涉及土地资源和林地资源整体利用的项目，可否一次性申请获取多门类自然资源？

　　古涛：可以的，为满足同一使用权人对特定国土空间内多门类自然资源资产的利用需求，政策明确支持组合打包供应。我市已出台《泸州市自然资源资产组合供应交易规则》等相关文件来落实这项政策，支持将多门类自然资源的使用条件、开发要求等纳入供应方案，打包组合供应给市场主体，精简多门类自然资源审批流程，压缩企业申报时间成本，有效提升自然资源利用效能与管控水平。

　　网友：我家酒厂正在生产酱香型白酒，可以使用溶洞窖藏吗？

　　古涛：可以。我市溶洞资源丰富，目前已探明的就有300余处，依托溶洞天然恒温恒湿的优势，有利于酱香型白酒窖藏。具体可根据酒厂所处区位，向区县自然资源主管部门提出申请，在符合安全生产、地灾防治、环境保护等刚性要求的前提下，我们全力支持利用溶洞资源服务白酒产业发展。

　　网友：我市在推进全域土地综合整治工作方面，采取了哪些具体举措？

　　古涛：我市结合资源禀赋，联动低效用地再开发试点，差异化推进全域土地综合整治。一是县域统筹，整体推进。在泸县以县域为统筹，全域优化国土空间布局，推动耕地集中连片、空间集约高效、生态功能提升，产业换代升级，引导各类资源向优势地区、优势产业聚集，服务县域经济高质量发展。二是村域特色，一村一品。在纳溪白节、叙永枧槽和古蔺皇华等镇以镇为单元，开展乡村片区特色整治。结合特色种养、民俗文旅、传统手工业等乡村产业，依托低效用地再开发和集体经营性建设用地入市等改革试点，开展农用地整合、宅基地盘活、低效用地再开发、人居环境提升，探索自然资源生态价值转换实现路径，推动农村土地要素市场化配置改革，打造“一村一品、一域一景”，推动产村融合、农旅融合。三是郊野区域，融合发展。在纳溪区东升等街道开展长江上游田园生态郊野单元特色整治。以城郊、城乡接合部、生态廊道为单元，盘活零散闲置用地，推进耕地提质、生态修复、低效用地腾退，植入都市农业、休闲文旅、科普教育等业态，推动“生产、生活、生态”三生融合，打造高品质城乡融合示范带和生态缓冲区。

　　网友：房贷已经结清，是否还要办理抵押注销?

　　古涛：房贷结清只是还清债务，抵押不会自动解除。依据民法典及相关规定，房屋抵押权以不动产登记簿登记状态为准，只有完成抵押注销登记，抵押才算法定消灭。房贷结清后，有两种方式可以办理抵押注销登记：一是线上办理。目前我市已经实现抵押登记“全程网办”，可以在贷款银行服务网点提交申请，银行端通过互联网+不动产登记平台将申请材料推送到不动产所在地登记机构直接办理，无需再到登记机构窗口办理；二是线下办理。由银行授权委托的代理人携带不动产登记证明、贷款结清材料、银行授权委托书、代理人身份证，前往不动产所在地登记机构现场办理。

　　网友：在开发商手里购买了新建商品住宅房，办理房产证需要什么资料，有没有手续费？

　　古涛：不动产权从开发企业名下过户到个人名下，需要办理不动产转移登记。按照《不动产登记规程》的规定，由购买人或代理人与开发企业代理人共同持首次登记证（不动产权证书）、商品房买卖合同、完税凭证、授权委托书、身份证件等资料到不动产所在地的登记机构办理。根据《国家发展改革委 财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》规定，要收取不动产登记费，登记费按住宅类80元/件、非住宅类550元/件收取，每增加一本证书加收工本费10元。小微企业（包含个体工商户）申请不动产登记的，免收登记费。

　　网友：使用银行贷款买房子，还未还清房贷，能不能在房产证上加配偶姓名，作为共同贷款人？

　　古涛：个人房产要增加配偶的名字，属于不动产转移登记，在抵押状态下，可以办理带押过户手续。房产办理了银行贷款，增加配偶的名字必须先取得贷款银行的同意后，夫妻双方携带身份证明、结婚证、约定书、不动产权证书、银行同意增加共有人的书面材料和抵押权变更的相关协议等，到不动产登记机构申请办理。

　　网友：怎么查询不动产登记信息？

　　古涛：产权人可通过以下两种方式查询本人在泸州市范围内的不动产登记信息：一是线上查询：手机下载“天府通办”APP，登录账号后在“首页”左上角点选“泸州市本级”—“泸州不动产”—“房屋查询”，进行人脸识别认证后选择“登记信息查询”。或者关注“泸e登”微信服务号，在“办事大厅”中选择“房屋产权查询”，填写个人信息完成认证后，选择“去办理业务”—“登记信息查询”。查询的相关信息可长按生成的结果图片保存打印。二是线下查询：产权人携带本人身份证原件到不动产所在地的不动产登记机构查询窗口，填写《不动产登记资料查询申请书》进行查询。

　　网友：在工业用地供应方面，土地成本压力较大，我市是否出台更加灵活的政策措施？

　　古涛：为有效降低企业用地成本，优化营商环境，我市在工业用地供应方面探索推行多种灵活供应方式。一是弹性年期出让，即改变原来工业用地一律按50年期限一次性出让的模式，根据产业生命周期，可按10年、15年或20年等年限出让，年限缩短后企业前期一次性支付的土地成本降低。二是先租后让，即企业前期先租赁土地并按约定支付租金，待项目建成投产并达到相关条件后，再按程序办理协议出让手续，取得土地使用权，这种方式有助于减轻企业前期资金压力，推动项目尽快落地。三是长期租赁，即政府通过公开挂牌方式将土地租赁给企业使用，企业按合同约定支付租金，租赁期限一般为5年至20年。企业可以根据自身的项目需求和发展规划灵活选择以上三种方式，我们将继续做好政策指导和供地服务，切实帮助企业降本增效、轻装上阵。

　　网友：在拿地时按照当时的生产需求进行规划建设，但目前因订单增加、产线扩展，亟需在原有地块上加盖厂房，请问这一需求是否可行？

　　古涛：这是允许的，在不改变土地用途、符合城乡规划和安全生产要求的前提下，企业利用现有工业用地提高容积率、增建厂房，不需要补缴土地出让金，相当于在不增加地价负担的前提下获得更大的生产空间。

　　网友：有意向来泸州投资，但对各区县的情况不熟悉，实地考察成本较高。泸州是否有相关平台供投资者初步筛选？

　　古涛：我市已搭建“泸州土地超市”，投资者可通过泸州市自然资源和规划局官方网站或微信公众号，进入“泸州土地超市”栏目进行查询使用。该平台已上架全市商业、居住、产业用地等三大类用途的成熟地块，每宗地块的位置、面积、用地性质、规划建设条件等关键信息一应俱全，并配有影像图，可直观反映地块现状及周边环境。企业足不出户即可实现“云上看地”，根据自身需求进行初步筛选，确定意向地块后再有针对性地开展实地考察，可有效减少时间成本和人力投入。下一步，我们将持续丰富地块信息，为各类市场主体提供更加便捷、高效的土地要素保障服务。

　　网友：企业能否实现在一块地上同时实现研发、生产和销售多种功能？

　　古涛：我市已推行混合用地供应模式，传统供地方式通常限定单一用途，而混合用地则允许在同一宗地上，将工业、商业、文旅、科研、教育等功能按一定比例进行组合配置和整体出让。这意味着企业可以在同一地块内同步实现产品研发、生产制造、仓储物流和展示销售，既减少了运输和管理成本，也降低了前期投入。

　　网友：我市在社区便民服务、嵌入式服务综合体建设方面有哪些规划和推进举措？

　　古涛：我市依托一刻钟便民生活圈建设工作，重点围绕老人、儿童群体完善社区配套。结合国土空间总体规划、详细规划及城市更新专项规划，将养老、托幼、健身、公厕等设施纳入建设要求，目前已试点落地一些社区服务综合体，将多项公共服务功能进行集中整合，实现集约化布局、复合化利用，切实提升社区服务的可及性和便利性。后续还将借助城市更新、低效用地盘活、闲置空间腾退等方式，持续扩容社区公共服务设施，让居民在家门口就能享受便捷服务。

　　查看完整访谈视频，请点击阅读原文

（来源：泸州自然资源和规划－泸州头条、泸州新闻网）

编辑：李永鑫

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