全省唯一！泸州一项目入选自然资源部《盘活存量土地和低效用地典型案例2026版》

　　近日，自然资源部发布《盘活存量土地和低效用地典型案例2026版》，共29个，泸州市先市酱油厂升级焕新，系全省唯一入选案例。

　　案例详情如下：

泸州市先市酱油厂升级焕新

类型：功能赋权资产增益，运营赋能历史记忆

泸州合江县先市酱油厂盘活项目

　　一、项目基本情况

　　先市酱油厂盘活改造项目位于泸州市合江县先市镇，项目范围内有全国重点文物保护单位先市酱油酿造作坊群和国家级非物质文化遗产代表性项目先市酱油酿造技艺。

　　改造项目产权单位为四川三溪集团，用地面积698亩（其中一期80亩，二期618亩）

　　2023年11月以来

　　四川三溪集团基于低效用地再开发试点政策的片区规划统筹、空间复合利用、存量建筑用途转换等政策，结合历史文化保护要求，有序盘活利用原先市粮站、整体活化先市古街，打造“先市酱油非遗工坊”标杆项目和一二三产业融合发展产业基地。 

二、改造主体和改造模式

调整示意图

　　改造原因：

　　一是资源不匹配发展定位。项目区域存量建筑资源老旧破败、服务设施老化、环境卫生较差，与先市传统酿造产业为主导、需要规模化经营的发展定位不匹配。

　　二是规划不符合发展方向。片区原详细规划是沿用改造前利用现状确定的居住、公共服务、产业交叉布局，不符合产业发展和历史文化保护深度融合的发展方向，不能有效支撑产业联动。

　　三是空间不满足发展需求。先市酱油酿造技艺作为国家级非物质文化遗产代表性项目，急需增资扩产，但毗邻的先市粮站、民房空闲多年，涉及主体多、诉求多元，改造周期长。 

　　改造主体：

　　政府与相关主体沟通对接改造意愿、宣讲试点政策，确定由权利人四川三溪集团实施自主更新改造。 

　　改造模式：

　　按照“政府主导、企业主体”的再开发改造模式，政府给予规划赋能、政策支撑

　　四川三溪集团投资2亿元对原先市酱油厂及周边民房、原先市粮站等低效用地进行连片改造开发；

　　发展改革部门争取获得洗网滩生态修复项目中央预算内资金4597万元，住建部门争取获得传统村落项目中央预算内资金3300万元，支持先市古街活化改造、洗网滩生态修复，实现产业资源和文旅资源融合，进一步调优区域城镇功能结构，解决区域内产业质量不高、商业活力不足、人居环境品质低、传统村落保护不强等问题。 

三、低效用地再开发取得的成效

先市镇镇区用地布局规划图

　　通过盘活低效用地，使片区国土空间布局更合理，产业实力更强劲，生态环境更美丽，构建了集传统酿造、绿色农业、文化旅游为一体的酿造产业发展体系，实现三产有机融合。

　　“一产”扩量提升：

　　紧扣现代农业产业基地建设“牛鼻子”，推动绿色农业与酿造产业的深度融合，建设先市“大豆+蔬菜”现代农业园区1万余亩，作为酱油、酸菜、芽菜等食品产业原料保障基地。采取大豆蔬菜轮作模式，通过土地承包经营权流转、吸纳农民务工、帮助销售农产品等方式，带动当地群众致富，每亩耕地增收1000余元。 

　　“二产”提质增效：

　　项目一期通过“非遗技艺+现代生产”融合，产量从1000吨增至2000吨，年产值从0.3亿元跃升至0.7亿元。创新“非遗+地理标志”双标签营销，线上渠道带动产品均价提升25%，延伸开发醋、酱菜、豆瓣酱等发酵调味品矩阵，创新推出酱油冰淇淋等网红衍生品。通过品牌辐射带动永兴诚、窝子、匡正等酱油品牌价值提升，实现“一个基地激活一个产业链”的示范效应。投资18亿元的二期项目建成投产后，可年产酱油20万吨，年产值约50亿元，年利税额约5亿元，提供就业岗位1000余个。

　　“三产”串珠成链：

　　推进工业+文旅融合发展，挖掘先市酱油文化，修复贾家大院，建设先市酱油酿造博物馆，打造古法酿造工艺研学基地。依托先市古街、古码头、先汪墓等历史古迹，结合洗网滩生态修复和传统村落保护，打造先市历史文化街区，带动餐饮、“荔乡千宿”等服务业发展。全年接待游客20万余人次，带动消费4000余万元。

四、主要做法

改造前后

　　规划引领，引导“无序变有序”

　　坚持以先市三产融合发展片区规划为统领，以合江县低效用地再开发—先市历史文化保护单元为引导，结合区域发展基础和态势，大力发展现代农业、传统酿造、生态文化旅游等产业，实现以传统酿造工艺为特色的农文旅融合发展目标。

　　根据片区产业需求及居民外迁民房空闲实际，经论证将原详细规划中部分居住用地、公共服务设施用地优化调整为工业用地，依据《泸州市混合用地改革试点工作实施指引》，确定工业用地兼容30%商业指标，优化项目发展空间，满足传统酿造生产区、非遗展示区、研学体验等“工业+商业”混合业态需求。

　　二期用地618亩，其中工业兼容仓储混合用地192亩，满足多元业态需求，充分体现要素市场化改革要求。

　　融合保护传承和环境提升要求，通过企业购地连片改造、城镇更新、生态修复等方式，将传统酿造产业、商业、旅游服务业有效融合，打造先市酱油酿造特色文化。 

　　连片改造，推动“落地即见效”

　　改变政府收储后再供应的传统改造模式，破解项目落地时间长、财政资金压力大等问题。

　　政府在改造项目一期协助企业以1400万元收购周边46户4878平方米低效国有空闲民房，推动先市粮站空闲国有存量资产进入国有资产处置程序，由改造主体以2060万元公开竞得（建筑面积10999平方米）。

　　合江县将项目改造片区内边角地、夹心地等零星用地5.35亩，通过统一核定规划条件，以协议方式出让给企业用于增资扩产，实现低效零星用地盘活利用。

　　建筑用途转换，实现“旧貌换新颜”

　　采用统一规划、分类实施“留改拆增”综合改造的方式，保留酿晒场及原有建设风格，优化提升川南民居古典风貌，传承地域特色；通过多部门并联审查，将符合消防、安全要求的约6000平方米公共服务设施类存量建筑粮站仓库用途转换为工业、商业，用于打造民宿、餐厅、会议室、办公用房、研学中心、酱油酿造博物馆，丰富区域功能；拆除4878平方米不符合消防、安全要求的老旧危房；新增约5400平方米的停车场、酿晒场、绿地、风雨长廊等公共空间，夯实“工业+旅游”环境基础。

　　按照四川省工程建设项目审批制度改革精神和社会投资简易低风险工程建设项目审批管理服务要求，对风雨长廊等串联项目内功能布局的简易设施优化规划审批程序，免予办理规划许可。

　　综合考虑改造后拆除4878平方米老旧危房建筑，规划用途优化后减少居住用地约7.32亩、增加商业用地9亩、减少工业用地约1.68亩，整体评估并确定补缴土地出让金的差价。 

五、政策依据

改造前后

　　（一）《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》

　　探索将难以独立开发的零星地块，与相邻产业地块一并出具规划条件，整体供应给相邻产业项目用于增资扩产（商品住宅除外）。鼓励集中连片改造开发，在权属清晰无争议、过程公开透明、充分竞争参与、产业导向优先的前提下，探索不同用途地块混合供应，探索“工改工”与“工改商”“工改住”联动改造的条件和程序。健全存量资源转换利用机制。在符合规划、确保安全的前提下，探索对存量建筑实施用途转换的方法，按照实事求是、简化办理的原则，制定转换规则，完善相关审批事项办理程序。鼓励利用存量房产等空间资源发展国家支持产业和行业，允许以5年为限，享受不改变用地主体和规划条件的过渡期支持政策。

　　（二）泸州市自然资源和规划局等5部门印发《关于推进低效用地再开发试点工作的实施细则》

　　支持企业参与国有土地上具有分散产权特征的老旧居住院落、商品交易市场的整体改造，以及对历史文化街区和历史风貌区的更新改造。区县政府确定项目实施范围、改造要求等条件后，通过公开择优方式确定实施主体。实施主体与实施范围内房屋所有权人协商一致后，可选择采用“地随房走”方式实施再开发。若涉及改变土地使用条件、调整土地使用年期、增加建筑面积的，则重新核定规划条件，签订土地出让合同，缴纳土地出让价款。 

　　新闻多一点：

　　盘活存量土地和低效用地典型案例2026版（29个）

　　规划引领片区统筹空间重构园区提质

　　案例一：无锡市扬名空天产业园产业升级

　　案例二：绍兴市“绍芯谷”城市更新

　　案例三：杭州市杭钢半山基地转型发展

　　案例四：福州市福兴经济开发区提质增效

　　案例五：西安市未央区团结片区城市更新

　　弹性管控便捷许可用途转换复合利用

　　案例六：沈阳市医大附属口腔医院盘活利用

　　案例七：

　　佳木斯市纺织厂家属楼保护利用

　　案例八：盐城市8号新生·数字科技创新园功能重塑

　　案例九：烟台市山东港口国际交流中心迭代更新

　　案例十：黄石市“工友茶馆+幸福食堂”功能提升

　　多元收储整合提效规划优化空间盘活

　　案例十一：唐山市青龙湖数据生态中心改造升级

　　案例十二：上海市江场西路申林木业城市更新

　　案例十三：淮南市毕家岗矿区业态重塑

　　案例十四：赣州市南康区老旧家具产业集聚区集约提质

　　功能赋权资产增益运营赋能历史记忆

　　案例十五：长春市水文化生态园一体化改造

　　案例十六：苏州市第一丝厂自主更新以用促保

　　案例十七：郑州市亳都新象历史文化街区活化利用

　　案例十八：泸州市先市酱油厂升级焕新

　　明晰产权激活动能分类处置降本增效

　　案例十九：天津市国际农产品交易中心转型升级

　　案例二十：南京市金陵长乐坊城市更新

　　案例二十一：宁波市胜山创新园区联合改造

　　案例二十二：泉州市安踏（中国）有限公司并宗开发

　　案例二十三：昆明市七彩云南庆沣祥分割转让

　　案例二十四：拉萨市龙腾大厦有机更新

　　多措并举路径创新资产重组司法衔接

　　案例二十五：常州市金坛区乡村产业“串珠成链”

　　案例二十六：临沂市科鲁特片区腾退整备

　　案例二十七：德州市卓越高新材料产业园拆改结合

　　案例二十八：长沙市湖南广电“七彩盒子”整合盘活

　　案例二十九：湘潭市泰富重工整备焕新

（信息来源：泸州自然资源和规划－四川自然资源）

编辑：李永鑫

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