全省唯一！泸州这一项目入选自然资源部《低效用地再开发试点第二批典型案例》

近日

自然资源部发布

《低效用地再开发试点第二批典型案例》

共18个

泸州市龙马潭区小市街道零星用地整体改造案例

是全省唯一入选的案例

案例详情如下

泸州市龙马潭区小市街道零星用地整体改造

类型：整体盘活街道零星用地建设社区便民服务设施

△ 泸州龙马潭区北滨公园

一、项目基本情况

泸州市龙马潭区小市街道下辖5个社区，面积1.98平方公里，常住人口3.7万人，地处沱江和长江交汇处西北岸，建国后曾是泸县政府驻地，是泸州早期城镇化片区，后因区划调整和城市发展重心转移逐渐没落，该街道下辖5个社区，人口密度达1.86万/平方公里，而公共服务设施严重不足，服务能力亟待提升。

泸州龙马潭区

以实施低效用地再开发试点为抓手

以提升片区公共服务水平为目标

在老旧城区基本没有新增发展空间的情况下

通过盘活利用闲置零星资源

布局配置各类公共服务设施

推动提升基层治理能力

试点以来，在低效用地再开发规划引领下，小市街道利用闲置资源和零星用地陆续建成公共停车场、新能源充电设施、微公园微广场微消防站、社区综合体等公共服务设施。

△ 泸州市龙马潭区小市街道杜家街社区空楼，“变身”公共服务设施。

二、改造主体和改造模式

泸州市龙马潭区小市街道改造项目

从2013年至今，累计棚户区改造达45.57万㎡，后因随着政策调整，资金保障困难，土地征收不连片，规划用地性质不符合，征而未用闲置资源无法得到有效利用，且闲置房屋多年缺乏维护，存在较大的安全隐患，属于典型低效用地情形。

改造前

改造后

泸州龙马潭区

以全区老旧城区典型

小市街道为切入口

围绕打造15分钟便民服务生活圈，分析公服设施、存量建筑和土地等现状，按照“缺什么、补什么”的原则，结合低效用地再开发专项规划，编制公服设施规划专篇，精准布局公共服务设施。

由小市街道办事处作为项目业主，区属国有公司作为实施主体，通过既有闲置存量房屋用途转换和零星用地空间复合利用，建立容积率“指标池”，探索再开发空间单元总量平衡，推动项目落地改造和建设。

三、低效用地再开发取得的成效

改革试点中：通过深入调查，摸清各方诉求和公服短板，统筹考虑专项规划公服专篇编制和历史遗留存量土地房屋资源消化，运用规划调控城市空间资源、优化城市功能布局的作用，推动调优空间结构、完善城市功能、提升城市品质。

△ 泸州市龙马潭区小市街道卿巷子

01/空间优化“增功能” 

合理确定低效用地再开发空间单元，在规划和建设七大公共服务设施时，整体空间布局经过科学规划，以“一老一小”为目标进行规划建设和改造提升，“一老”集聚休闲健身、老年食堂、老年医养等产业功能，“一小”承载幼儿托育服务、儿童休闲活动、社区书屋等服务功能，让老有所养、幼有所教，实现功能联动、需求互补。

02/服务提质“享实惠”

结合完整社区、嵌入式服务社区建设理念，打造便民服务15分钟生活圈，建设集社区办公、教育培训、休闲健身等为一体社区服务综合体，增配智慧养老、普惠托育、健康咨询、老年助餐、城市书屋、休憩驿站等服务功能，区域内群众生活更便利、更宜居。

03/生活品质“再提升” 

围绕解决群众停车难、充电难、休闲空间缺乏等问题，在学校周边、居住密集区利用零星存量资源，新增建设公共停车场5个，新增充电设施6处，新建“微公园”“微广场”4 处，打造卿巷子、小街子街、伍复街等文化“打卡点”，改造升级老旧便民交易点，群众获得感、满意度极大提升。

△ 泸州市龙马潭区龙涧溪公园

04/生态修复“焕新颜”

通过生态修复等手段，开展藏酒洞周边生态修复等项目，打造约160亩生态公园休闲区，为小市片区群众提供休闲后花园；充分利用现有学士山、园路、乔木、地被、两江交汇等景观要素，依山傍水、显山露水，打造特色“江边生态廊道”，老旧城区风貌得到美化提升、生态环境有效改善。

05/资源盘活“提质效”

通过对历史遗留存量土地房屋资源的再开发再利用，提升了城市风貌和品质，有效化解了闲置资源突出的安全环保问题；运用试点政策，研究规划建设管控策略和行政审批流程，探索共用宗地用途转换不动产登记路径，规范了既有建筑用途转换和零星用地复合利用政策办法。

四、主要做法

△ 泸州市龙马潭区小市街道杜家街社区原来闲置的空楼，改造为公共服务中心。图为幼儿托育区

01“规划引领”推动科学开发

推动专项规划和详细规划协同，探索空间单元多选项规划用途及指标区间表达方式，增加规划弹性和韧性。

将专项规划和项目策划有机结合，探索建立容积率“指标池”，将历史建筑、存量资源未能开发使用的部分容积率指标，在再开发空间单元内转移，实现项目再开发的动态平衡。

发挥规划调控空间资源、优化功能布局作用，以小市街道为单元编制公服设施规划专篇，统筹考虑消化历史遗留资源，精准将各类公服业态布局到具体地块，规划新建（改建）社区阵地5个，新建公立幼儿园1所、公立小学1所，扩建兆和中学，迁建小市卫生院，新建公园绿地1处、口袋公园广场4处，增配养老托幼等服务功能。通过规划的引领驱动，实现了片区内空间布局一体优化、市政设施一体配备、公共服务一体完善。

02“化零为整”盘活土地资源 

结合棚改征收拆除零星地、市区国资空闲地块、零星危旧房腾退空间10宗80亩，探索将该类图斑纳入低效用地图斑数据库，统筹规划和集中选址，用于完善停车场、口袋公园、休闲广场等公共服务设施；

零星用地在对周边物权无影响，满足采光和安全不低于周边现状间距、消防通道满足规范要求等前提下，由自规、住建、行政审批等部门按照简易程序对建筑设计方案和工程图件进行审批。目前已整合零星用地26.5亩，激活闲置资源2000㎡。通过资源整合，有效改变了区域内土地、房屋等闲置的现状，让区域内用地更加节约集约、资源得到有效盘活、土地效益更加明显。

03“转换用途”拓展复合功能 

发挥政策叠加作用，充分衔接城市更新、棚户区改造等政策措施，拆除有安全隐患、影响功能布局的危旧房，腾出3000㎡空间建设群众迫切需要的停车场、休闲广场和儿童游乐园，解决群众停车难等问题。

利用原有棚改征收保留6层住宅楼改造成集办公、便民、托育、养老、文化活动、休憩等多功能的社区服务综合体，将符合转换条件的房产直接用于补齐公共服务短板，群众实现就近就便就学、办事和休闲娱乐。

通过用途转换拓展

既高效利用区域内闲置资源

又有效解决了群众的急难愁盼

实现了政府与群众“共赢”

正负清单规范改造。探索确定存量建筑用途转换正负面清单，设置了空闲工业建筑转换为商业等7类正面清单和不得侵占物业用房等公益资源等6类负面清单，推动存量建筑用途转换规范办理。

部门联动优化审批。聚焦存量房准入、审批、产权三个关键环节，通过提前介入，充分征得共有宗地上另外1幢住宅楼三分之二以上权利主体同意的基础上，在房屋质量安全性、改造成本经济性等方面进行初步判定，识别改造的可能性，并探索居住用地兼容社区服务设施等规划兼容规定解决规划符合性问题；通过业主单位委托第三方机构在房屋结构、消防、建筑内部功能布局进行深化设计，形成改造方案后提交自规、住建进行联合审查批准。

优化产权转移登记。通过将已征收的69套住宅依政府嘱托的方式，办理至小市街道办事处名下，通过新旧用途“双评估”，按照新用途不同功能用途分别办理不动产登记，涉及改造建筑仍关联原虚拟分割宗地。

04“项目统筹”做实资金保障

有机衔接国家支持和鼓励发展项目，统筹住建、民政、卫健、应急、工会等各类资金7300万元，有序推进公共服务设施项目建设，近期实施公共服务补短板项目15个，其中整合资金1500万元实施杜家街社区综合体项目，布局2000平方米的综合服务中心，增设办公、养老、休闲、教育、文化等多种功能。

目前，回龙湾商圈消防站项目、五福街广场、孝义广场、综治服务中心项目已建成投用，杜家街社区综合体、11个小型公共停车场及充电设施正推进实施。项目资金整合后，有效解决了资金零散和紧缺等问题，有利于集中资源力量加快改善区域内基础设施、尽快补齐公共服务短板。

05“市场经营”提升资源效益

以市场化逻辑发展公共服务，发挥国有企业带动作用，创新实施机制和合作模式，撬动社会资本参与公共服务，引入初迈托育、电商培训等经营主体5个，年均为社区新增收益80余万元，其中引进专业托育机构共建杜家街普惠托育园，解决60余名0—3岁儿童照料难问题。

与开放大学共建社区教育学习中心、与致公党共建“城市书房”，已为500余人次提供学习培训服务。通过市场化模式，改变了过去单纯靠政府投入等单一模式，增强了服务机构的自我造血功能，推动了可持续运营管理，进一步提升了管理效率、降低了运营成本。

五、政策依据

项目实施期间

泸州市出台一系列政策

为本项目提供清晰的存量转型可操作路径

具体的支持政策见以下内容

（一）泸州市政府印发《关于推进低效用地再开发试点工作的实施意见》

1.优化供应方式。难以独立开发利用的边角地、夹心地、插花地等零星用地（商品住宅除外），由县（区）自然资源主管部门组织供应，报经市、县人民政府批准后，以协议出让方式办理供地手续，符合划拨目录的，采用划拨方式办理供地手续。

2.鼓励盘活利用。在符合规划管控要求的前提下，鼓励利用零星用地建设社会停车场、广场、口袋公园、文体设施、农贸市场、社区服务设施等；鼓励土地使用权人利用周边难以独立开发的零星用地进行再开发，与原项目地块一并出具规划条件，用于增资扩产。

（二）泸州市自然资源和规划局印发《关于规范存量建筑用途转换的通知》

支持存量建筑用途转换：对符合规划、具有合法产权、权属无争议、安全质量有保证，并纳入低效用地单元内的非居住房屋，改变建筑使用功能的再利用行为。

政府根据区域发展需求，可通过实施存量国有建筑用途转换，提升区域公共服务配套水平。

在全市范围内以提升居住品质为主的公共服务和管理类、以提质增效为主的配套产业类、以补足短板和保障安全为主的市政设施类存量建筑用途转换适用本通知。

对转换用于从事文化创意、教育养老、体育健身、旅游休闲等新产业、新业态、新商业，允许在5年过渡期内，享受不改变用地主体和规划条件，在符合消防、质量、结构安全的前提下，改变存量空闲房屋的用途和功能。

新闻链接：

此次入选的18个案例

名单如下

低效用地再开发试点

第二批典型案例

名单

北京市

案例一

北京市房山区十渡平急两用社区服务中心案例（类型：盘活低效用地建设平急两用项目）

河北省

案例二

唐山市河头老街文化街区改造案例（类型：政企联动盘活低效商业用地为活力商业街区）

江苏省

案例三

苏州市姑苏区美罗创意园改造案例（类型：盘活低效仓储用地发展文化创意产业）

浙江省

案例四

杭州市萧山区衙前镇低效用地再开发案例（类型：政企村联动实施全镇域低效用地再开发）

案例五

湖州市德清县莫干庾街改造案例（类型：政企村联动将“工业锈带”转为“文旅秀带”） 

案例六

金华市永康市陶瓷厂片区整体改造案例（类型：政企村联动将低效工业片区改造为绿色生态产业园）

福建省

案例七

福州市社会福利院低效用地再开发案例（类型：盘活低效用地补齐养老服务功能短板）

案例八

漳州市台商投资区龙池大型工业综合体改造案例（类型：产业园区低效用地提质增效） 

案例九

泉州市石狮市服装智能制造产业园改造案例（类型：产业园区低效用地提质增效）

江西省

案例十

九江市瑞昌市江州联合造船厂盘活案例（类型：通过二级市场盘活低效工业用地）

山东省

案例十一

青岛市潍柴（青岛）智慧重工智造中心案例（类型：盘活村庄低效用地保障重大产业项目落地）

案例十二

青岛市“闯创驿”科创园低效用地再开发案例（类型：产业园区低效用地提质增效）

湖北省

案例十三

武汉市汉阳区向阳村教育产业园案例（类型：盘活集体建设用地补齐教育功能短板）

案例十四

宜昌市秭归县原楚王水泥厂改造案例（类型：盘活低效工业用地促进农业产业化发展）

湖南省

案例十五

湘潭市华都酒店改造案例（类型：低效商业用地改造提质）

广东省

案例十六

广州市白云区设计之都改造案例（类型：村级工业园提质增效）

重庆市

案例十七

九龙坡区渝高物流仓储用地转型案例（类型：盘活低效仓储用地补齐养老服务功能短板）

四川省

案例十八

泸州市龙马潭区小市街道零星用地整体改造案例（类型：整体盘活街道零星用地建设社区便民服务设施）

（来源：泸州自然资源与规划-四川自然资源）

编辑：肖昂

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