9.92亿元自贡房屋“养老金” 为什么使用率不足千分之八？

　　房屋专项维修资金，俗称房屋的“养老金”，其作用是用于商品住宅保修期满后房屋共用部位、共用设施设备维修、更新和改造。这笔钱由业主在购房时一次性交纳，由住宅专项维修资金管理中心统一代管。
　　据自贡市住宅专项维修资金管理中心统计数据显示，自贡市自2009年10月1日开始正式归集维修资金以来，截至今年6月底，全市市本级已有244个物业区域的21万多户居民缴纳维修资金，累计缴纳9.92亿元，累计使用约735万元，使用率不足千分之八。

　　维修资金为何使用率低？它是否发挥到应有作用？近日，记者就此进行了调查。

　　多难制约 巨额资金沉睡

　　如果你家所在的小区电梯出了故障，怎么办？记者就此话题随机采访了10名市民，其中2人表示“不清楚”，7人表示“找物管公司”，仅1人提及“看能否申请使用住宅专项维修资金”。
　　不少业主对维修资金不够了解，加上使用信息不透明，是造成维修资金使用率低的原因之一。甚至有人认为，与其维修资金“被乱花”，还不如让其“躺在银行里”。

　　“使用难”还因为“支取难”。根据《自贡市住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金的使用，需要组织实施主体提供持维修资金使用申请表、表决结果及其证明、使用方案及工程费用预算、施工合同等多项材料，得到市住宅专项维修资金管理中心备案与审核同意才能成行。
　　“申请流程复杂，程序多。很多业主和物业公司都觉得麻烦，知难而退的情况时有发生。”市物业管理协会会长张国全表示，由于申请流程复杂，小区很多时候是由物管暂时垫资，或业主自行出资维修。
　　除了申请流程复杂外，张国全表示，需要申请使用的，必须满足两个“三分之二”这一硬性条件，也是制约使用率的一个重要因素。
　　所谓两个“三分之二”，是指专项维修资金列支范围内，专有部分占相关建筑物面积2/3以上且占相关人数2/3以上的业主书面同意，才可向中心提出申请。否则，即使损坏部位属于公共部位，也无法申请使用。
　　今年3月，明珠小区申请维修资金时，就卡在了“2/3业主同意”这道坎上。
　　“虽说是‘谁受益谁承担’，但有些公共设施是属于全体业主共用。已经交纳维修资金的业主，担心动用维修资金伤害到自身利益；未交纳的业主又不愿意补交。这让申请工作举步维艰。”明珠社区负责人无奈地说，但由于该小区部分住宅楼交房时间在我市开始正式归集维修资金之前，这部分业主并未缴纳维修资金，这直接导致无法启动维修资金申请程序。

　　自贡市住宅专项维修资金管理中心负责人分析，总的来说，维修资金的使用面临着“四难”：一是“无钱可用”，老、旧小区未交维修资金；二是“有钱没法用”，有些物业区域有交了款的，也有未交款的；三是“有钱但决策难”，一些业主对自己关心不大的项目，不愿意签字，达不到双2/3业主同意；四是“无组织实施主体”，多数小区还没有成立业委会，业委会换届或者业委会其他原因不能开展工作等。

　　“新规”出台 使用难得缓解 

　　事实上，住宅维修资金的使用在2019年4月以前显得更为艰难，主要体现在申请手续繁琐、“必须成立业主委员会”等方面。
2019年4月，我市在充分调研、借鉴成都市、南京市等地方政策的先进经验基础上，正式出台《自贡市住宅专项维修资金管理办法》。对比“旧规”，“新规”在维修资金的管理、使用、监督等方面都出现了积极的变化。

　　自贡市住宅专项维修资金管理中心负责人坦言，我市维修资金归集工作起步较晚，2009年10月以前的楼盘均未进行归集，导致房屋出现维修事项时，因责权利不分、业主不愿分摊费用等问题，造成矛盾化解较难，维修资金的续交和补建难题亟待破解。
　　为此，《办法》明确了业主分户账专项维修资金余额不足时应当续交，并明确续交的方式、标准等具体事项；明确了未建立维修资金的物业区域、同一物业区域内因历史原因未建立维修资金的楼栋的补建工作，由业主委员会或者物业管理委员会制定补建方案，经业主大会按法定程序表决通过后实施，细化了补建的三种方式，使补建工作具有可操作性。
　　值得一提的是，《办法》确立了紧急维修制度，明确了屋面防水损坏造成渗漏、电梯故障危及人身安全、消防设施设备严重损坏的等七种情形，可以应急使用维修资金立即对共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造。
　　《办法》还打破了“旧规”中“要使用维修资金，必须成立业主委员会”这一制约瓶颈。明确业主委员会、物业服务企业、物业管理委员会（业主代表）、居委（村委）委员会均可作为主体组织实施。
　　针对“2/3业主同意”门槛，《办法》鼓励业主利用网络、微信、电子邮件、短信等表决方式，提高业主使用维修资金的决策效率。同时，“自贡市住宅专项维修资金公共事务决策系统”将在近期上线，上线后，业主可以通过该系统进行线上表决。
　　此外，今年7月，作为自贡市住宅专项维修资金管理中心2020年的1号文件，该中心印发的《自贡市住宅专项维修资金管理中心关于规范住宅专项维修资金使用有关问题的通知》重点列出了《公告模板》《住宅专项维修资金使用方案》《工程类维修报价模板》等14个模板。
　　“列出‘模板式’申请材料范例，简化程序的同时让我们的申报工作更加规范，也让办件人能快速上手，只需依照模板，就能准备好相关的审批材料。”市住宅专项维修资金管理中心负责人说。

　　业主自治 或是化解之策

　　从建筑的生命周期来说，楼龄达20年的老旧小区还有很长时间的使用寿命。除部分建筑先天建筑质量的问题，缺乏维护是不少小区“早衰”的原因。

　　如何破解住宅维修资金使用难？采访中，多位专家建议，对于没有物业管理的老旧小区，应借助当前老旧小区改造契机成立小区业主委员会，建立健全业主自治长效机制，让居民参与到维护改造成果中来。
　　位于汇兴路的翰林尚书房小区建成至今已十余年，电梯等共用设施设备面临大修。幸运的是，该小区以业主委员会名义顺利申请使用到专项维修资金，及时对破损、老化的共用设施进行了修缮。
　　从自贡市各小区成功申请维修资金的案例看，豪斯登堡、龙湖郡、凯悦星城等小区，都具有居民自治机制较为健全、社区重视、政策宣传到位、过程公开等共性。
　　自贡市住宅专项维修资金管理中心负责人表示，如何激发居民自治活力、破解两个“三分之二”制约瓶颈、细化应急使用制度、创新业主表决规则等是亟待解决的问题，也是该中心当前研究的重点工作，“我们希望能通过更人性化的政策，唤醒这笔使用率极低的‘养老巨款’，让小区的维护改造走向良性循环。”

　　（来源：自贡网）

编辑：成欣

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